【以案释法】开发商的广告与商品房买卖合同不一致,怎么办?


开发商的广告与商品房买卖合同不一致,怎么办?

商品房市场经历了前几年的洗礼,去年又迎来了新的春天。开发商们为了让自己的楼盘能够卖出更好的价格,打出各种广告,赠送面积、赠送车位等等,层出不穷。去年,笔者也有幸体验了一把售楼现场,真是人山人海,百余套房屋一个多小时立马售罄,开发商给你几分钟时间决定,决定不下来就换人,让人感觉是在抢房子而不是买房子。


时隔大半年,之前购买的楼盘陆续开始交房,却暴露出了各种问题。前段时间,我们平湖某个楼盘,开发商在宣传做广告时承诺了赠送某一部位的面积,部位和面积都非常确定,但在实际交房时购买者发现交付的房屋没有当时开发商广告中承诺的赠送面积。另外,购买者回头再次翻开所签订的商品房买卖合同时发现,合同中没有关于该面积的阐述,于是几百位业主与开发商闹得不可开交。虽然,此事经过协商现在已经得到了妥善解决,但是笔者却认为此类问题值得与大家进行探讨。开发商的广告与商品房买卖合同内容不一致,怎么办?


一般来说,合同应当尊重双方当事人的意思自治,原则上,合同怎么约定的应当按照合同来履行。但是,由于商品房买卖合同内容繁多,相信绝大多数购买者在买房时都未能逐条进行阅读,只是匆匆签字而已。这就难免会出现,开发商的广告内容与双方签订的合同内容不一致。




《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第三条规定:

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

135编辑器


 【概念注释】

要约邀请根据合同法第十五条的规定,是指希望他人向自己发出要约的意思表示。

要约根据合同法第十四条的规定,是指希望和他人订立合同的意思表示。

承诺根据合同法第二十一条的规定,是受要约人同意要约的意思表示。

要约和承诺是两个相对应的概念。要约人发出要约,受要约人作出承诺,合同就成立了,合同双方应当遵守。



前述平湖某楼盘,其广告及宣传资料对某一部分的赠送内容,部位和面积都非常确定,而且,赠送面积关乎得房率显然对订立合同和房屋价格具有重大影响,所以,开发商未能按约交付相应的赠送面积,就构成了违约。


然而,现实并非如此简单,在前述平湖某楼盘的案例中,购房者与开发商签订的合同中还写明了“如广告及宣传资料之内容与本合同不一致,以本合同内容为准”。这该如何是好?针对这种情形,存在一定争议。有人认为,合同中已经明确以合同为准,那么,开发商的广告应当根据该约定而被变更;也有人认为,该条款属于无效条款。


笔者赞同第二种观点,该约定无效。因为根据合同法第五十二条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的合同无效。《商品房买卖合同司法解释》是最高人民法院针对商品房买卖合同这种特殊情形,依照合同法的规定及立法理念所作出的解释,实际就是合同法的规定。开发商通过“以本合同为准”含糊陈述,直接将《商品房买卖合同司法解释》的规定予以架空,明显违反了该规定,所以应当属于无效。否则,开发商可以任意夸大宣传,最终都“以本合同为准”,否认其之前的承诺的广告内容,对购房者明显是不公平的。既然该条款无效,开发商仍应按广告和宣传内容交付房屋,否则应当承担违约责任。


最后,笔者认为,书面签订的合同毕竟是具有双方的签章,也是最有力的书证,建议大家在签订合同时,仔细阅读合同内容,遇到与自己意思不一致时,应当及时提出并与对方协商,才能真正保护自己的权利。


撰稿:浙江信专律师事务所

编辑:平湖市司法局

END